Erstellt von: Armin Lüdecke
Veröffentlicht am: 16.01.2026
KfW-Kredit & energetische Sanierung: Warum „Investition = Wertsteigerung“ oft ein teurer Denkfehler ist
Viele wünschen sich günstige Konditionen über die KfW – und planen gleichzeitig eine energetische Modernisierung. Klingt nach einem perfekten Match. In der Praxis entscheidet aber ein Punkt häufig darüber, ob Deine Finanzierung wirklich besser wird – oder ob Du am Ende sogar höhere Zinsen zahlst.
Wovon hängt ab, ob Du einen KfW-Kredit bekommst?
Vereinfacht gesagt schauen Banken (und bei Förderlogiken im Hintergrund auch die Programme) vor allem auf zwei Dinge: Deine finanzielle Ausgangslage und die Bewertung der Immobilie. Dazu zählen typischerweise Faktoren wie Einkommen/Lebenssituation sowie die Frage, wie tragfähig die Finanzierung insgesamt ist.
Genau hier kommt das Thema Eigenkapital und der daraus folgende Beleihungsauslauf ins Spiel: Je besser das Verhältnis aus Darlehen zu Objektwert, desto geringer das Risiko aus Sicht der Bank – und desto attraktiver kann Dein Zinssatz ausfallen.
Die kritische Stelle: Kosten der energetischen Modernisierung vs. Bankbewertung
Jetzt wird’s wichtig – und zwar ganz praktisch: Viele gehen davon aus, dass eine energetische Maßnahme den Wert der Immobilie 1:1 erhöht. Genau diese Annahme führt in der Finanzierung aber regelmäßig zu Enttäuschungen.
Warum? Weil Deine Investition nicht automatisch = Wertsteigerung ist
Ein harter Fakt wird dabei oft übersehen: Bei fast jeder Maßnahme ist der Staat mit 19 % Mehrwertsteuer dabei. Dieses Geld fließt direkt ab – hat aber nichts mit einer Maßnahme oder einer Wertsteigerung zu tun.
Beispiel: Du investierst 100.000 € brutto. Dann sind ca. 15.966 € davon Mehrwertsteuer (bei 19 %). Diese Summe kann die Bank nicht „bewerten“, weil sie keinen bleibenden Gegenwert im Objekt erzeugt.
Und selbst der Netto-Anteil wird nicht immer vollständig anerkannt
Banken und Gutachter bewerten nicht einfach Rechnungen, sondern den Marktwert bzw. den Beleihungswert. Ob und wie stark sich eine Maßnahme wertsteigernd auswirkt, hängt u. a. davon ab, wie marktgängig die Verbesserung ist, wie der regionale Markt reagiert und wie sich die Immobilie insgesamt einordnet.
Die Folge: höherer Beleihungsauslauf – und damit oft höhere Zinsen
Wenn Deine Kosten steigen, der anerkannte Wert aber nicht im gleichen Maße mitwächst, passiert Folgendes:
- Dein Darlehensbedarf steigt (Du brauchst mehr Finanzierung).
- Der bewertete Objektwert steigt nur teilweise.
- Der Beleihungsauslauf wird schlechter.
Und ein schlechterer Beleihungsauslauf bedeutet aus Sicht der Bank: mehr Risiko – und das wird in vielen Fällen mit höheren Zinsen bepreist.
Das ist der unangenehme „Aha“-Moment: Du modernisierst, tust etwas Richtiges fürs Haus – und trotzdem kann Deine Finanzierung dadurch teurer werden, wenn Bewertung und Eigenkapital nicht sauber geplant sind.
Was Du jetzt tun solltest
Energetische Maßnahmen können absolut sinnvoll sein – aber sie müssen finanzierungslogisch sauber eingeordnet werden. Entscheidend ist, dass Du vor der Umsetzung klärst:
- Welche Wertsteigerung wird realistisch anerkannt?
- Wie verändert sich dadurch Dein Beleihungsauslauf?
- Was macht das mit Deinem Zinssatz – und mit den Gesamtkosten?
Wenn Du willst, schauen wir uns Deine Situation konkret an (Eigenkapital, Maßnahme, Bewertung, Auslauf, Zinsszenarien) – damit Du am Ende keine teure Überraschung erlebst.
Viele Grüße
Armin Lüdecke
